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萬科郁亮:城市永不落幕,不必過於悲觀
2023-11-06 14 返回列表
《中國企業家》記者 李艷艷
編輯趙建凱
頭圖來源|中企圖庫

「短期看,密集出台的政策究竟有沒有效果?長期看,中國房地產市場到底有沒有過剩?」

 剛進入提問環節,這樣的「靈魂之問」就直擊郁亮。

 十月下旬,寒意漸濃。緊張的氣氛瀰漫在會場,一如過去三年一直活在冬天的中國樓市。今年二季度以來,樓市政策頻頻出台,期待中的回暖卻未到來。市場何時探底,行情何以恢復,大家都在等一個答案——這個在中國房地產後半場撐到最後的人,他會說什麼?

 身着黑色休閒西裝和白色運動鞋的郁亮神態平和。他說,不能指望政策一招解決所有問題,同時以「被平均」為切入點,辯駁了市場上流行的「過剩論」。他舉例稱,如果馬斯克來到會場,那麼今天會場裏的人均財富是多少?可能個個都是大富翁,但實際情況不是。「所以,大家都被平均了。」

 信心,是這兩年郁亮一直強調的。去年此時,他強調「微光燎原」。今年,他一以貫之,「凯发k8国际仍然是那句話,短期市場有壓力,長期還是有信心。」常年跑馬拉松的郁亮用「撞牆」來形容房地產行業當前的狀態。儘管行業陣痛比預想中更長、更痛,且至今仍在持續,但「熬過去就(能)跑下去了

 前路在哪兒?如何穿越周期?劇烈洗牌後,曾經的「恆萬碧融」四大龍頭,只剩萬科一家。5年前萬科最早預警的「活下去」,已成為所有同行者用生命換來的體悟。作為堅定的樂觀派,郁亮對長期市場一直心懷憧憬,他相信,長期主義需要長期的能力建設,「好產品才是最好的話術」。

 那些宏大的戰略和抽象的概述,已經在萬科的話語體系中消失許久了。現在轉而代之的,是具體業務上的表現。10月20日下午的萬科年度媒體會上,不僅有萬科開發經營本部、萬物雲、萬緯物流、泊寓等相關負責人悉數上台,還有工程師文化節、長沙直播賣房團隊、良渚文化社群商業的一線員工和企業代表現身分享。

 以地產開發為圓心,萬科向長租、物業、物流等領域不斷延伸,內部組織也在反覆打碎、拆解。開發經營服務並重的戰略轉型之下,所有的變化始於微處。那是一個個尚待重整與盤活的商寫項目,一間間重裝待租、長短租模式任選的房屋,還有貫通海內外食品的冷鏈與遠高於行業的安全標準。

 郁亮說,無論大家是否願意或接受,是否做好了準備,行業都將進入新的發展階段。在他看來,未來的萬科要開始賺小錢、慢錢、辛苦錢,經歷從房產開發者,到不動產服務經營者的轉變。他篤信,只有順應時代改變的企業,才有可能穿越周期。「城市永不落幕,當下不必過於悲觀。」

談市場:不能指望政策一招解決所有問題
「目前市場情緒確實比較悲觀。」郁亮稱。他認為,這種悲觀情緒被兩種聲音影響着:一種是「供給過剩論」,另一種則是「政策無用論」。

 對於「中國房地產市場是否過剩」的問題,郁亮並不認同。他認為,主要城市當前的住房條件「被平均」了,「城市被小鎮平均了,大城市被小城市平均了。」

 根據第七次人口普查調查數據,中國城鎮人均居住面積為38.6平方米,郁亮說,這個數字被平均了。因為城鎮居民人均居住面積約在36.5平方米,鎮上居民為42.3平方米。從城市角度來看,一二線城市人均居住面積為34.3平方米,大城市也被小城市平均了。

來源:視覺中國
此外,住房市場需求已經從「有沒有」的階段,走向「好不好」的階段。郁亮認為,目前客戶對居住的需求越來越多,類型也越來越多樣化,但針對新需求的市場供應是不充分的。

 如果把全國城鎮人均住房建築面積折成使用面積,只相當於日本1983年的水平,63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。從城市人口增長、改善、更新的需求來看,郁亮預計未來住宅建設的中樞值是10億~12億平方米。

 現實是,郁亮預計今年新開工不到7億平方米,回到了2006年的水平。「由此來看,現階段住房建設水平超跌了。」郁亮稱。他亦強調,住房作為居民生活剛需不會消失,需求壓制久了總要釋放出來。

 對於政策效用問題,郁亮則稱,「政策肯定是有用的。」他分享了一組數據:8月以來,政策發力釋放了合理住房需求,9月,一、二線城市成交面積環比增加13.4%,10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。郁亮認為,這是市場積累的反彈力量和政策支持共同作用的結果。

 從萬科自身的銷售情況看,自6月份以來萬科單月銷售由正轉負,直到9月份仍是同比下滑,但跌幅從超20%縮窄為7.8%;同時,單月銷售均價出現了同比8%的漲幅,扭轉了今年以來的頹勢。郁亮以旅遊業的報復性增長舉例,認為市場自身會產生向上修復的力量。

 「政策不是萬能的,不能指望政策一招解決所有問題。」郁亮強調。他建議各地因城施策,結合本地市場情況做出更及時的調整,加快政策落地速度。在今年8月的中期業績會上,郁亮就曾呼籲過,希望已出台的政策儘快落地實施,推動市場恢復到健康合理的水平,因為市場已經超跌。

 郁亮這次給出了更為具體的建議。「尤其是在供給端,可以有更積極的舉措,例如對於庫存過多地區,暫緩土地供應節奏。對於過去規劃用途存在偏差的土地和房產,應考慮轉變性質去做市場更需要的產品,這些都是地方政府權限內可考慮的舉措。」郁亮稱。

 對於當前房地產市場的狀態,郁亮將其比作馬拉松的「撞牆」。在馬拉松中,通常有不少人會在30多公里以後開始「撞牆」,就是跑不動了。「(因為)身體原來是消耗碳水化合物,以糖轉換能量,但跑了30公里之後,體內的糖基本消耗完了,這時候身體開始燃燒脂肪,釋放能力讓你繼續往前跑。」

 人體從燃燒碳水化合物到燃燒脂肪的時候,轉化過程會比較慢,需要5~10分鐘左右的轉換時間,「那一段是最痛苦的,因為糖的能量不夠了,脂肪還沒起作用,熬過去就能跑下去了。」郁亮說。

 他表示,跑馬拉松過程中動能的轉換,放到經濟上來看,現在叫「新舊動能轉換」,國家經濟要有更好的發展,就要轉換新的發展動能。「房地產行業也是一樣,要從過去傳統階段向新的發展階段去走,或者從過去簡單的規模發展到今天更高質量的發展方向去轉變。」

 交流會上,負責「基本盤」業務的萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海現身,道出了行業處於深度變化期時的不易。如果說以前行業對於開發企業的操盤及格線標準是60分,張海認為如今已經提高到80分,「要求企業從單項冠軍變成全能高手。」

 張海坦言,這20分的提升過程並不「舒適」,需要萬科整個開發業務團隊做出艱苦的努力,在投資研判、客戶洞察、產品品質、拓客方式等方面苦練基本功。「今天客戶對產品功能要求高,看重包括戶型、室內裝標、景觀、配套設施、物業服務在內的綜合體驗。」張海稱。

談穿越周期:「小錢、慢錢、辛苦錢」

郁亮說,無論大家是否願意或接受,是否做好了準備,行業都將進入新的發展階段,萬科最關心的還是未來如何發展。「萬科要和客戶、城市同步發展。」郁亮稱。目前,客戶對於產品的要求越來越極致,導致行業越來越內卷,向消費行業看齊。雖然對行業和企業而言很卷,但這對客戶有好處。

 城市方面,萬科要向中心發展,做複雜、做綜合。當下,城市向外擴張的機會已經很少,越來越多的是城市內部空間結構的更新調整,因此新項目的功能都需要高度複合。郁亮以新加坡緯壹科技城為例稱,該項目總面積200公頃,裏面有400家全球性企業機構、800家初創公司、21家公共研究機構、5萬名工作人員,住房、商業、教育齊全,每棟樓基本就是一個綜合性社區。

 張海介紹,所謂「基本功」,首先是按期、保質地將產品交付。今年截至9月底,萬科已交付住宅近16萬套,總面積2018.6萬平方米,其中153個批次實現了「交付即辦證」。同時,萬科今年在全國360個項目舉辦了7267次工地開放行動,邀請7.1萬餘戶准業主參與房屋查驗和公共區域建設。

 此外,萬科還在不斷探索新的商業模式。交流會上,張海提及混合開發。他表示,混合開發已經成為公司重要業務組成部分,核心是實現「宜居、宜業、宜商」。截至目前,萬科全國在建大型綜合住區項目超過40個。

 在經營服務業務方面,萬科亦在持續探索。這些業務一直被郁亮形容是「賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢」。而今,物業、物流、泊寓等經營業務已跑出行業領先成績。

 萬科聯席總裁、萬物雲董事長朱保全談及萬物雲「蝶城戰略」進展,稱萬科物業藉助蝶城進入家裝市場,「研選家」業務快速增長。「在3公里服務半徑內,為10年樓齡以上的老房子提供改造煥新家裝服務。」朱保全稱。目前,萬物雲已在63個蝶城內重點推動「研選家」業務,1~9月合同量累計近一萬戶,同比增長超150%。

 萬緯物流首席合伙人、董事長張旭表示,萬科旗下萬緯物流目前已服務全球超1600家企業,是目前中國冷鏈行業唯一能服務7個不同行業的多溫區供應鏈服務商。 

 長租公寓是不動產業務中最難賺錢的業務之一,不過目前萬科的努力已經取得收穫。在集中式公寓領域,萬科泊寓繼續保持了規模和效率領先。據萬科長租公寓總經理胡冬華透露,自今年6月起,泊寓已實現單月利潤連續回正,9月份實現了累計權益淨利潤回正,預計今年內將實現整體盈利。

 萬科選擇的開發經營服務並重戰略,成為適應市場、穿越周期的關鍵賽道。而經營性服務業務已成為萬科的重要收入來源。財報顯示,2023年上半年,萬科經營性服務業務收入267.3億元,佔總營收比重13.3%,同比增長了11.9%。

 

來源:中企圖庫

如何在轉型過程中適應行業變化?郁亮談及了兩大難點。

 第一大難點是,需要培養出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力。比如長租公寓業務,萬科通過建立一整套成熟打法,長短租結合、個人客戶與企業客戶結合,不斷降低引流成本和提高運營效率,才終於實現了利潤回正。

 第二個難點,商業模式能否實現閉環。經營服務業務前期投入大,回報周期長,見效慢。郁亮稱,隨着REITs政策推出,這一問題將出現解決的希望。此外,萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs,有信心取得突破。一旦完成REITs的環節打通,萬科就有望真正從開發商轉變為不動產商。

 兩年前,行業剛觸及深水區,彼時郁亮給出的態度是「尊重常識,回歸常態,陣痛之後仍有機會」。

 而今,他的切身感受中,房地產行業此輪周期經歷的陣痛比預想中更長、更痛,且目前還在持續之中。「陣痛的壓力對每個人都一樣,各方都不容易,都在努力熬過陣痛期。」郁亮說。

 對於市場何時探底和復甦,這次交流會上,郁亮沒有給出明確時間表。地產黎明前夜,萬科推動變化,進而成為變化本身。正如他相信城市永不落幕,與客戶、城市同步發展,未來仍有很多機會。重要的是,當下不必過於悲觀,「我從來都有信心,我在各種場合都說服大家要樹立信心。」

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